“Коммерсантъ” публикует комментарий старшего юриста Алихана Яганова, который рассказал о том, стоит ли опасаться за свое имущество собственникам квартир в домах, возведенных на спорных территориях.
Адлерский суд Сочи по иску Генпрокуратуры признал недействительными договоры аренды 617 га земли бывшего совхоза «Чкаловский». Надзорное ведомство доказало в суде неправомерность действий Росимущества и местной администрации, которые вывели совхозную территорию из состава сельхозземель с целью жилой застройки. В результате в Адлере было неправомерно построено шесть крупных ЖК. Эксперты считают, что, исходя из социальной политики, участки под уже заселенными домами, скорее всего, не будут лишать жилого статуса.
Адлерский районный суд Сочи удовлетворил иск Генеральной прокуратуры России к мэрии Сочи, терруправлению Росимущества и еще 59 ответчикам о признании недействительными договоры аренды с 617 га бывшего совхоза «Чкаловский». Также отменено решение о передаче одного из участков из федеральной в муниципальную собственность для застройки микрорайона Кудепста-3.
Судебный акт станет основанием для возврата землям изначально установленного для них «сельскохозяйственного» статуса. Об этом сообщается на сайте органа правосудия.
Генпрокуратура в своем иске заявила, что по итогам проверки были зафиксированы факты принятия Росимуществом «при неправомерном содействии местных властей» решений, которые привели к незаконному выбытию из состава земель сельскохозяйственного назначения 49 земельных участков площадью 617 га в районе Адлера.
Истец указал, что ввиду особой специализации «Чкаловского» он относился к федеральной собственности и мог быть передан в региональную только по решению правительства РФ, принятому на основании соответствующего предложения Заксобрания Кубани. Такие решения не принимались. Несмотря на это, местные власти реорганизовали совхоз «Чкаловский» в АО «Кудепста» (признан в банкротом в 2012 году), после чего, не имея полномочий на распоряжение федеральной собственностью, в 1993 году предоставили предприятию в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 709 га (в том числе, 107,6 га особо ценных и продуктивных угодий), расположенный в границах второго округа горно-санитарной охраны Сочинского курортного региона – особо охраняемой природной территории федерального значения.
Прокуратура заявила в суде, что в нарушение конституционных запретов и требований земельного и природоохранного законодательства АО «Агрофирма “Кудепста”» совместно с местными властями и терруправлением Росимущества незаконно вывели земельные участки из сельхозоборота. Для этого в середине 2000-х годов были разработаны предпроектные материалы застройки микрорайона Кудепста-3, а предоставленный АО земельный массив был разделен на 36 участков. В последующем право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на долгосрочную аренду. При этом вид разрешенного использования для 16 участков был изменен на земли под строительство микрорайона Кудепста-3 и жилого комплекса. При этом 20 участков сохранили статус сельскохозяйственных.
По мнению Генпрокуратуры, неправомерные действия чиновников Росимущества по изменению вида разрешенного использования участков совершены с целью обхода конкурентных процедур. Агрофирма же, считает истец, заключая договоры аренды, заведомо не планировала вести на них сельхоздеятельность, и при этом совершила ряд безвозмездных либо по заниженным ценам переуступок права аренды участков аффилированным с его акционерами лицам.
«В результате деятельности ответчиков большинство спорных участков заросло и превратилось в лесной массив, плодородный слой почвы некоторых участков подвергся перекрытию дорогами и застройке, а на ценных плодородных землях возведены жилые комплексы “Курортный”, “Морская Симфония”, “Морская Симфония-2”, “Летний”, “Касабланка”»,— говорится в судебном акте.
Кроме того, как указано в решении суда, Росимущество, не имея на то законных оснований, в 2009 году часть сельхозземель передало в муниципальную собственность. Это позволило суду согласиться с доводами Генпрокуратуры о незаконности действий чиновников Росимущества, местных властей и арендаторов и квалифицировать сделки с участками в данном земельном массиве как ничтожные.
На данный момент более 10 ответчиков подали на это решение апелляционные жалобы.
<…>
Старший юрист Savina Legal Алихан Яганов также считает, что собственникам квартир в жилищных комплексах, возведенных на спорных землях, вряд ли стоит опасаться негативных последствий, так как при приобретении квартир они добросовестно полагались на данные о законности возведенных домов, например, на вид разрешенного использования земель, разрешения на строительство и ввод дома в эксплуатацию, на регистрацию недвижимости в Росреестре.
«Безусловно, государству придется проявить гибкость в указанной ситуации, так как формальный подход и, например, предъявление требований о сносе существенным образом нарушит права добросовестных граждан. Предполагаю, что вид разрешенного использования, как минимум в месте нахождения жилищных комплексов, сохранят»,— говорит юрист.
<…>